在「中科效應」下，中科周邊所 起的重大「視覺衝擊」之一，是新 商場的出現。除了原本的「愛買量 販」之外，新加入的有2005年10月開 幕的「Tech Mall」（中科購物廣場） 與2007年4月營運的「台糖量販」。 這三個商場構成中科周邊三大生活 中心。
西屯路上的Tech Mall，擁有基地 17,000坪，賣場5,000坪，停車位682 個，進駐店家25個，涵蓋了食衣住 行育樂，是台中西屯區或甚至台中 市出現的商場中最特殊的一個。這 個商場的特殊性在於它不止注重吃 喝玩樂等的商業消費主義，其設計 人還強調生命元素面向的健康、休 閒、環保、樂活、藝文等。Mall裡 頭有室內溫水游泳池（含SPA與三溫 暖）、明亮舒適的高級空調羽球館， 以及新穎的棒球壘球打擊場，其結 合「興農超市」、「台中牛排館0，與 諸多其它特色餐飲店、服飾店、體 育用品店等，讓父母與子女都可以 在此各取所需。
Tech Mall的地主是台糖，經營 商家是深耕實業，總投資金額為7億 元，目前年營收約為15億元，提供 800個就業機會。在景氣低迷的2008 年裡，Tech Mall能逆勢成長獲取成 功，與一手創辦該商圈的深耕集團 領導人理念有關。值得注意的是， 當初開發這個商場時，創辦者並不 完全以中科人為唯一對象，這與一 般以中科議題作為炒作的對象，大 相逕庭。深耕經理人指出，中科人 的確有不可忽視的消費潛力，但這 股力量目前還未成形。在他用心的 調查裡發現，中科周邊大約有10萬 人口， 在中科人加入之前， 基本 上是由台中榮總與澄清醫院醫務工 作人員，和東海、逢甲、靜宜、弘 光、僑光等大學教職員與學生為消 費主幹。這一消費群素質高且消費 能力強，以往都必須到高速公路以 東的市區去消費，時間成本不少。 中科周邊是否真的有消費潛力？ 若以數字來分析消費群，「溪西」 中科周邊的消費力量來自四塊：第 一，60%為在地人；20%為沙鹿等海線 的消費者，因為這裡是進入台中市 區消費的第一站；10%來自南邊的烏 日、王田等地。最後10%才是大雅與 中科。由於中科人民生消費群基本 上並未顯現，深耕集團經理認為， 將事業建築在還未具體化的中科人 身上，是有一定危險的。
在這一消費群分析下，Tech Mall 要走出一條與傳統商圈不一樣的發 展策略── 現代商圈。兩者的不同 點在於，傳統商圈是基於人類在食 衣住行等方面的自然需求而逐漸發 展成形，因此常會顯得雜亂無章。 現代商圈則是趨勢導向，以多元、 便利（停車）、生命元素（以健康休 閒取代商業消費）、社區主義等作為 基本要項。其經營哲學是：以「區 域有機體的方式」，使居住於同一地 區的各行業相互共存、產生情感， 進而發展各自利益，達到共同享受 的效益，創造集體承擔的生命共同 體。這是新興商業型態取代舊式商 業型態的利器，也是新型態的商業 模式各具備人性之處。如此，才更 適合存於人類社會生活中。
於是在營運初期，商圈經理人便 賦予該商圈許多「非商業任務」。這 些「非商業任務」包含了商圈硬體 資源的再運用、商圈形象的建立、 商圈藝文中心、表演中心的成立， 與舉辦多場大眾教育性質的演講 （每週三上午邀請各界名流仕紳演講）…等。這些作為讓Tech Mall和 各界不同的人士產生了關係；換句 話說，就是因為這些非商業活動， 把許多原本非商業的人士，拉進了 商業活動的圈子，把商業的範圍， 用不同的形式擴大並存在於廣大人 群中。Tech Mall主導人深信「取之 於社會，用之於社會」的理念。於 是，積極地透過上述方式，與其他 各行各業的人士、鄰近地區的顧客 與本地的社群進行對話。在此過程 中，他們發現商圈不是只有買賣行 為，商圈更是包含生活中的學習、 教育、觀賞、感動 …的存在。 簡 言之，商圈已是他們生活不可或缺 的一部分。商圈把生活於各社群的 人聯繫起來， 豐富了各社群的生 活；站在商圈經理人的立場，此行 為更是豐富了商圈，讓商圈能夠有 更多的獲利機會。
比Tech Mall晚兩年出現的「台 糖量販店」，是純商業導向的公營 商場。2007年4月開張的台中台糖量 販，位在台中港路三段澄清醫院旁 東海大學對面，是繼高雄楠梓、北 港店、屏東店、仁德店以外之第五 個據點。這個賣場擁有營業坪數近 4 , 0 0 0坪，提供萬項以上的各式商 品，以迎合消費群「一次購足」的 需求。這個以賣場大、商品齊全、 價格便宜、停車方便等做號召的商 場，是中科周邊最大的單一商場， 在規模上比附近的「愛買量販」大 了許多。當它成立時，原先得天獨 厚、業績曾創佳績的愛買量販店， 立刻面臨「客源瓜分」的壓力，因 此渾身解數，盼能留下客源。
台糖量販台中店， 有別於周邊 其餘的地點，為使大台中消費族群 便利選購，賣場空間配置更精心規 劃，店中除了呈現了多個主題商品 區，如家庭用品區、文具休閒區、 家電區、精肉區等之外；商店街則 包含有多家名牌精品店；此外，美 食街則提供咖啡館與包含台灣、日 本、泰國、義大利等各國小吃。
台糖量販台中店的設立，也帶動 周邊的房市。例如中港路上的太子 建設的「劍橋四季」，基地1150坪， 劍橋區為3 8 - 8 2坪的大三房與大四 房，四季區為1 8 - 3 3坪的商務小豪 宅，訴求對象為附近的科技新貴與 醫師、教師。這個地上15層、地下 3層的社區，分別提供了201戶（劍 橋區）與196戶（四季區）的居住空 間，由於有太子的品牌加上台糖量 販的便利，同時又有對面東海大學 133公頃的廣大美麗校園做號召，吸 引了不少青壯年投資人。
除了太子的「劍橋四季」，旁邊陸 續完工或建設中的還有大坪數豪宅 的、有93戶的「中央公園」（房間坪 數85-128）、198戶的喬立建設「月 河」（房間坪數50-150坪），以及300 戶的德鑫建設「中港首璽」（房間 坪數24-47坪）等。這些豪宅住戶有 台糖量販在旁邊，生活機能增進不 少。同時打出「中科特區」的名號， 也頗吸引北部來的投資客。